Čo všetko musí spĺňať riadny súdny znalec? Iste, musí byť zapísaný na príslušnom zozname znalcov (expertov) na Ministerstve spravodlivosti, musí byť nezávislý, profesionálny, objektívny, mať veľa skúseností… Toto sú však všeobecné myšlienky, poďme sa pozrieť a detaily podrobne.
Tak napríklad znalec (či už fyzická osoba, alebo spoločnosť) by mal byť akceptovaný všetkými bankami a finančnými inštitúciami (vysoké know-how). Mal by sa vedieť zaručiť, že naozaj preskúmal všetky dokumenty súvisiace s prípadom, čiže že si nezjednodušil prácu. Základom ozaj kvalitného znalca je skúsenosť so všetkými tromi hlavnými právnymi oblasťami – čiže trestnoprávnou, obchodnou aj občianskou oblasťou, jeho posudok totiž môže byť použitý pri rôznych príležitostiach.
Pri oceňovaní nehnuteľnosti si musíte uvedomiť, že znalec sa nesnaží vypátrať trhovú cenu (hoci znalecký posudok obsahuje aj trhovú analýzu), ale skutočnú cenu nehnuteľnosti. A viacerí znalci sa môžu dopracovať k mierne rozdielnym výsledkom – to je v praxi bežné. No i v rôznych znaleckých posudkoch sa musíte dopátrať, aké boli použité pomocné výpočty (metódy), aká bola celková logika a ako sa znalec k svojmu odbornému popisu veci vlastne dopracoval. Mimochodom, znalec môže použiť aj porovnávaciu metódu – ak je k dispozícii dobrý príklad na porovnanie.
Znalecký posudok nie je vždy povinnosťou, hoci ho vyžaduje tak veľa úradov a organizácii – súdy, banky, poisťovne, samosprávne úrady, exekútori, likvidátori, ale aj komerční právnici či notári. No napriek tomu je dobré si ho nechať vypracovať aj bez nariadenej povinnosti. V budúcnosti sa vám to môže vyplatiť. Na malý rodinný dom dokážete získať expresný posudok aj do týždňa, čím väčšie a komplikovanejšie nehnuteľnosti znalec hodnotí, tým sa čas predlžuje (a predlžujú ho aj úrady, právne úkony a podobne).
A kedy je posudok povinný zo zákona? Je to pri súdnych sporoch o nehnuteľnosť, pri rozvode, ale aj pri žiadosť o hypotéku či úver, počas dedičského konania a vo všeobecnosti vždy vtedy, keď vás o to požiada nejaký štátny orgán.
To, že by mal byť dobrý znalec podkutý z mnohých odborných oblastí, je každému jasné. Znalec musí mať vedomosti z práva, ekonomiky, účtovníctva, realitného trhu a tak ďalej a tak ďalej. No a mal by byť poistený – pokojne sa ho spýtajte aj na tento detail. Pýtajte sa často a máte právo na jasné odpovede bez vytáčok. Znalec sa musí vedieť vyjadriť ku konštrukčnej hodnote nehnuteľnosti, k jej lokalite, súčasnému stavu, prekážkam v okolí a podobne.
Dôležité je aj neopomenúť všetky potrebné doklady a dokumenty – list vlastníctva, výpis z katastra, stavebnú dokumentáciu (architektonický plán, kde je aj vek stavby)… No a v dnešnej dobe nie je problém nehnuteľnosť zdokumentovať fotograficky. Určite by pred znalcom nemali byť zatajované zmluvy o spoluvlastníctve, alebo výsledky dedičského konania. Problémom môže byť aj vecné bremeno (na Slovensku trebárs mimoriadne častý prípad je prístup k inej nehnuteľnosti), alebo havarijná situácia, nutnosť rekonštrukcie a podobne.